什么？上海最大的小区，价格“绷不住”了？
最近，上海那些大体量的小区二手房价格都“绷不住了”！
根据链家的数据，上海最大的社区上海康城最新的一套二手房源，成交价格跌破4万/㎡，为3.91万/㎡。
这个价格，已经回到了2020年的成交均价了。
现在上海康城仍有119套房源挂牌，其中约1/2的房源挂牌时间已经超过4个月，如果想卖掉，想必真实的价格还会再被砍一刀！
统计了一下，今年上海康城共计65套房源成交，成交均价为44165元/㎡，是近3年的最低水平。
同样的事情也发生在了普陀的中远两湾城以及松江的奥林匹克花园身上。
中远两湾城，今年的成交均价为88108元/㎡，同样是近3年的最低水平，相较于2022年跌去了10%，相较于2021年跌去了5%。
奥林匹克花园，今年的成交均价为49884元/㎡，相较于2022年跌去了5%。
大型社区为什么今年绷不住了？
这一切的起因还得从“大”这个性质说起。
这原本是个“中性”的特点，但在一系列的阴差阳错下，造成了现在的这个局面。
01、社区大+房龄老 居住体验没那么好了
就拿上海康城来说，社区的占地面积是100万平方米，1999年一期开始建设，一直到2006年四期才建设完成。
有288幢楼，约1.2万户，这样的小区大到内部需要建好几个公共厕所。菜场，生鲜超市，银行网点，美发沙龙等等也都搬进了社区内部。
设施虽然都有，但居住体验可远谈不上好。
整个小区房龄最小的也有17年，房龄最大的有24年，有些楼栋外立面看上去已经很老旧了，充满了岁月的痕迹。
没有人车分流、早晚高峰进出小区会堵车，快递散落在楼道里无人看管等等，老旧小区会有的问题，他也都会有。
而且因为小区的年龄大了，户型设计也有些跟不上时代了。比如90-115㎡的户型大多只有两房，要买3房只能看130㎡以上的户型。
位于市区的中远两湾城同样如此。
虽然自从万科物业入住和群组的整治之后，这里的居住情况改善了很多。但是小区老了再加上体量大，有很多硬件是很难改善。
最典型的表现就是车位问题。中远两湾城2000年建设，目前小区仅有7000个车位，但是有11916户人家。
为了缓解小区停车难，小区和市政部门经过协商，在北部的远景路上设置了停车位。但是仅限于周一到周五，且早上8点到9点禁停，否则罚款200，小区居民只能一大早起来挪车。
从内部视角来看完全是街道的模样，电瓶车、自行车、汽车等互相挤占道路，日常出行十分不便，而且人来人往，外来人员可以随意进出，私密性、安全性方面也没办法得到保障。
02、社区大+买方市场时不时有“踩踏”出货
此外，大环境不景气也是一个原因。
现在整体的市场就是一个买方市场，卖家都着急出货，同一个大体量小区在市场上的货源就很多。
根据链家的数据，上海康城现在有118套房源挂牌、中远两湾城有125套房源挂牌，奥林匹克花园有136套房源挂牌。
看到这么多货源，买家手中的屠龙刀自然就有用武之地了！
这些大体量的小区，第一类竞品往往就是隔壁楼栋的另一套房源。
差不多的户型，差不多的楼层、差不多的小区管理、差不多的配套，面对装修或者楼栋位置上的细微差异，那么能打动购房者可能也只有价格了。
有的房东想要急卖，就疯狂降价，毕竟只要价格低就能快速出手。
因此，整个小区隔三岔五就会冒出一套低价房，这就会导致整个小区挂牌价格体系不稳定。
就算你在小区里面性价比有诚意了，那还得看出了小区的情况呢？
不论是上海康城、中远两湾城还是奥林匹克花园，板块内都有大量的住宅小区。
就像九亭的奥林匹克花园，九亭像这样的大小区可太多了，像知雅汇、绿庭尚城还有贝尚湾等等。
奥林匹克花园相比之下也没有太多的特色，也算不上稀缺，要想在短期内迅速出手，就只能在价格上狠一点了。
03、标杆+稀缺性这才是未来的关键
现在的二手房就像是新房的镜子。
今年新房给人们的最大感受就是，房子没有前两年那么好卖了！触发积分制的概率小了，入围分的要求在变低了，越来越多的房子没能日光了。
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